На первичном рынке жилья крупных городов России спустя 30 лет вновь сложилась ситуация, когда на средства от проданного премиального автомобиля можно приобрести квартиру
Из-за значительного подорожания автомобилей многие модели теперь идут в одной ценовой категории с жильем в крупных российских городах. И нельзя исключать, что в ближайшем будущем рынок жилья вновь столкнется с практикой из 1990-х годов, считают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».
«РБК-Недвижимость» совместно с Autonews.ru выяснила, сколько в среднем сейчас стоят квартиры в новостройках (по данным «Домклик») в городах России и какие автомобили можно купить за те же деньги в отечественных шоурумах (по данным автодилеров). Эксперты также напомнили, что в 1990-е годы, продав машину, можно было на эти деньги купить себе квартиру.
Стоимость квартиры по сравнению с автомобилем
По данным аналитиков «Домклик», в конце февраля 2024 года средняя стоимость квартиры в новостройке комфорт-класса в Новокузнецке составляла 12,2 млн руб., который по данному параметру возглавил рейтинг крупных российских городов. Квартира в Новокузнецке немного дороже нового автомобиля Porsche Macan, который стоит 11,8 млн руб.
За Porsche Macan можно приобрести квартиру комфорт-класса в Севастополе, за которую надо отдать 11,7 млн руб., или квартиру в Москве, средняя стоимость которой зафиксирована на отметке 11,4 млн руб.
В Казани, которая занимает четвертое место в рейтинге городов по средней стоимости квартир комфорт-класса на первичном рынке, лот обойдется в 9,5 млн руб. Это уступает стоимости автомобиля Voyah Passion EV, цена которого составляет 9,8 млн руб. За этот же автомобиль можно приобрести квартиру в Томске, которая стоит в среднем 9,2 млн руб., и Нижнем Новгороде (9,1 млн руб.). За Voyah Free стоимостью 7,9 млн руб. можно купить квартиру в Краснодаре и Красноярске, где ее средняя стоимость в феврале 2024 года зафиксирована на отметке 7,8 млн руб.
За 7,5 млн руб., которые надо заплатить за новый Avatаr 11, можно приобрести квартиру в Иркутске, Омске и Санкт-Петербурге, уточняют в «Домклик».
Автомобиль Mazda CX9 стоимостью 7 млн руб. можно обменять на квартиру в Екатеринбурге (7 млн руб.), а автомобиль Aito M7 стоит 6,6 млн руб. — ровно столько же, как и квартиры в таких городах, как Кемерово и Новосибирск. За автомобиль Exceed RX за 4,5 млн руб. можно стать собственником квартиры в самом дешевом из крупных городов — Оренбурге, где за лот в среднем придется отдать 3,7 млн руб., говорится в исследовании.
Как менялись цены на недвижимость и автомобили
Цены на новостройки начали резко расти после введения льготной ипотеки в 2020 году. Если на конец 2019 года стоимость 1 кв. м в новостройках России, по данным Росстата, составляла 71,5 тыс. руб., то уже по итогам 2023 года цена «квадрата» выросла почти вдвое — до 140,3 тыс. руб.
Стоимость автомобилей также постоянно растет. По итогам 2023 года средняя цена новых легковых автомобилей в России, по данным «Автостата», составила 2,96 млн руб. Это на 24% больше, чем в 2022 году. При этом за период с 2019 по 2023 год она выросла примерно вдвое (четыре года назад — 1,57 млн руб.).
Читайте также: «Китаец» по цене квартиры. Сравниваем цены на авто и недвижимость
Рынок жилья в 1990-е
До 1990-х в стране не было рынка жилья и понятия собственности. Все изменилось в 1990 году, когда был принят закон «О собственности в СССР», а уже в 1992-м в силу вступил Федеральный закон о приватизации жилищного фонда. Жилье можно было приватизировать и далее распоряжаться им по своему усмотрению — завещать, дарить, продавать. Так в России начали формироваться институт собственности и рынок недвижимости.
В 1990–1992 годах популярным объявлением в газете «Вечерняя Москва» было: «Меняю комнату на автомобиль». К обмену предлагалось вполне нормальное жилье, а под автомобилем подразумевались «Жигули», вспоминает руководитель направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. По словам эксперта, рынок недвижимости в нашей стране в то время только начал формироваться, шел процесс бесплатной приватизации жилья. В продаже стали появляться квартиры от собственников, но недвижимость была крайне недооценена, добавляет Шлома.
Личный опыт
Роман Дьяконов, бизнесмен:
— в 1990-е годы я занимался автомобильным бизнесом, перегонял в Россию из Германии автомобили. Audi, BMW и Mercedes в хорошем состоянии стоили на рынке не менее $20 тыс., покупали их в основном состоятельные люди, у которых уже было собственное жилье. Но однажды мне предложили приобрести квартиру на одной из окраин юга Москвы. Ее цена была весьма заманчивой — $18 тыс. Таких свободных денег у меня не было, но мне помог мой тогдашний бизнес. Я перегнал из Германии автомобиль Mercedes в отличном состоянии и в очень хорошей комплектации. Приобрел я его за $8 тыс., а продал за $25 тыс. покупателю, который хотел именно такую комплектацию автомобиля. Таким образом, на перепродаже машины я заработал $17 тыс. и, добавив к этой сумме $1 тыс., сумел приобрести ту квартиру. Но это был единственный случай в моей практике, больше квартир после продажи автомобиля я не покупал.
Читайте также истории тех, кто променял авто на квартиру
Квартиру за машину в 1990-х
Продукция автопрома в сознании бывшего советского человека была многократно переоценена, считает Сергей Шлома. В то же время ценность недвижимости многие в 1990-е годы недооценивали. Именно поэтому могли возникнуть такие сделки, когда человек продавал квартиру и приобретал автомобиль, добавляет эксперт.
Например, в 1994 году BMW 3 стоила около $24 тыс., что соответствовало стоимости квартиры в районах Марьино и Бирюлево, вспоминает руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко. По его словам, сделки обмена квартиры на автомобиль и наоборот бывали, но все-таки редко. «Если сравнивать жилье с автомобилями, то стоит ориентироваться на сопоставимые сегменты рынка. Тогда и машины экономкласса, и люксовые бренды будут стоить намного дешевле квартир соответствующего класса», — поясняет эксперт.
Во второй половине 1990-х средняя стоимость квартиры в спальном районе составляла примерно $15–20 тыс. А в конце 1990-х годов, когда страна немного отошла от последствий дефолта, стоимость такой квартиры составляла $25–30 тыс., что по тогдашнему курсу было 700–800 тыс. руб., вспоминает Марина Зайцева.
«Это стоимость не премиальной, но вполне хорошей иномарки. В моей практике именно обмена квартиры на машину или наоборот не встречалось, но некоторые коллеги имели дело с такими сделками. А в свете резкого подорожания хороших иностранных автомобилей нельзя исключать, что в ближайшем будущем рынок жилья вновь столкнется с практикой из 1990-х годов», — считает эксперт.
Цены в долларах
Одна из отличительных особенностей рынка жилья 1990-х годов — цены были только в долларах. Статистических данных по ценам тогда не было, зачастую они назначались просто «из головы». Это приводило к тому, что примерно схожие квартиры, которые находились в одном районе или даже на одной улице, продавались за совершенно разные суммы, говорит риелтор Марина Зайцева, начавшая работать на рынке жилья в 1993 году. По ее словам, цена 1 кв. м начиналась от $200, если речь шла о спальных районах. В центре жилье стоило примерно в три раза дороже.
Но все равно по сравнению с нынешними ценами те суммы были смехотворными, говорит Зайцева. Например, двухкомнатную квартиру в обычном доме на Кутузовском проспекте можно было приобрести примерно за $45 тыс.
Уже в 2002–2003 годах цены на жилье выросли примерно в полтора раза. А за все годы средняя стоимость квартиры, например в Москве, увеличилась, если считать в долларах, до $190 тыс., добавляет эксперт.
Читайте также: